नागरी चटई क्षेत्र: वापर आणि गैरवापर

आजकाल महाराष्ट्रात शहरे वेगाने वाढत आहेत. त्यांना काही शिस्त नाही, शहरांचे नियोजन नीट होत नाही. हे आपल्या सर्वांचे अनुभव आहेत. शहरात बेदरकार-पणे आणि बेकायदेशीरपणे इमारतींची उभारणी केली जात आहे. नागरी ध्येयधोरणे, कायदे आणि नियोजनाचे आराखडे हे सरकारी दप्तरांतील कागदांपुरतेच मर्यादित आहेत आणि वास्तवात मन मानेल तशी बांधकामे झपाट्याने उभारली जात आहेत. या पार्श्वभूमी-वर नागरी नियोजनाच्या संदर्भात चटईक्षेत्र आणि चटईक्षेत्राची चोरी या गोष्टी समजून घेतल्या पाहिजेत.
औद्योगिक क्रांती युरोपमध्ये सुरू झाली आणि 2-3 शतकांत वसाहतींच्या देशांतसुद्धा पसरली. या क्रांतिकारी बदलांची प्रक्रिया आणि परिणाम सर्वसाधारणपणे सारखेच होत होते तरी त्या परिणामांची तीव्रता आणि वेग मात्र असमान राहिले. या प्रक्रियेच्या परिणामी सर्व जगभर आधुनिक नागरी विभागांची वाढ फार झपाट्याने झाली. मुख्यतः शेतीव्यवसायांवर अवलंबून असलेले आणि खेडोपाडी विखुरलेले लोक शहरांत स्थलांतर करावयाला लागले. उद्योगधंदे आणि लोकसंख्या एकमेकांना पूरक ठरत शहरांच्या वाढीला हातभार लावीत होते. शहरांमध्ये लोकांची, नानाविध उद्योगांची, व्यापाराची दाटीवाटी झाली होती. गर्दी, गोंधळ, अनारोग्य, अस्वच्छता,बेशिस्त ही आज आपल्या शहरांत दिसणारी व्यवस्था गेल्या शतकात सर्वच शहरांत दिसत असे. या अव्यवस्थेने लोक हैराण होत होते. राज्यकर्ते, शासनकर्ते प्रयत्न करीत होते. जोडीला आगी, औद्योगिक अपघात आणि संसर्गजन्य रोगांच्या साथी यांचा प्रसाद शहरांना नेहमीच मिळत असे.
अशा अव्यवस्थेची व्यवस्था लावण्याच्या प्रयत्नांतूनच आधुनिक नगर-रचना आणि नियोजनाचे, नियंत्रणाचे शास्त्र आणि तंत्रज्ञान विकसित व्हावयाला सुरवात झाली. लोकवस्तीची गर्दी कमी करणे हा एक महत्त्वाचा उद्देश या नियोजनातून पुढे आला. भारतात आज प्रचलित असलेले नागरी नियोजन हे पा चात्त्य देशांतून आयात झालेले तंत्रज्ञान आहे.
मानवी समाजात शहरबांधणीची कला 4-5 हजार वर्षांइतकी तरी जुनी आहे. पण आधुनिकपूर्व काळातील शहरांच्या आकारमानाला, इमारत बांधणीला आणि नागरी लोकसंख्येच्या दाटीवाटीला त्या त्या काळातील बांधकाम, ऊर्जा, वाहतूक आणि पाणी यांसारख्या नागरी सेवांच्या पुरवठ्याला तंत्रज्ञानाच्या नैसर्गिक मर्यादा होत्या. औद्योगिक क्रांतीनंतर बांधकामाची साधने झपाट्याने बदलली. यंत्रे आणि ऊर्जा यांच्या क्रांतिकारी वापरामधून जुन्या मर्यादा ओलांडणे शक्य झाले. 2-4 मजली इमारतींच्या जागी 20 ते 100 मजली इमारती उभारणे आवाक्यात आले. विज्ञान आणि तंत्रज्ञानाचे तर्कशास्त्र, गणित आणि संख्याशास्त्राच्या मदतीने नागरी नियोजन करून व्यवस्था लावणे शक्य आहे, हे लक्षात आले. ही शिस्त लावण्यासाठी मग अनेक कायदे केले गेले. अनियंत्रित पद्धतीने उभी राहिलेली दाट लोकवस्तीची नगरे झपाट्याने उद्ध्वस्त करून त्यांच्या जागी पूर्वनियोजित पद्धतीने रस्ते, इमारती आणि नागरी सेवांची उभारणी करण्याची लाटच युरोपमध्ये आणि अमेरिकेत आली आणि बघता बघता शहरांचे स्वरूप बदलत गेले. दुसऱ्या महायुद्धात बेचिराग झालेली युरोपमधील शहरे नव्या नागरी संकल्पांनुसार उभारली गेली. लढाईने ही नागरी शिस्त राबविण्याची संधीच शहरांना उपलब्ध करून दिली होती असे म्हणावे लागते.
आधुनिक शहरांत जमिनीचे आणि त्यावरील बांधकामाचे क्षेत्रफळ याचबरोबर लोकसंख्येची दाटीवाटी मोजण्यासाठी आणि त्यांचे नियंत्रण करण्यासाठी चटईक्षेत्र निर्देशांक आणि लोकवस्ती घनता, अशा दोन संकल्पना निर्माण केल्या.
चटई क्षेत्र
शहरांतील जमीन हा घटक अपरिवर्तनीय असतो. मात्र कोणत्याही जमिनीची उपयुक्तता इमारतींच्या बांधकामक्षेत्रफळामुळे वाढविता वा कमी करता येते. किती क्षेत्रफळाची इमारत जमिनीवर बांधावयाची याचे प्रमाण ठरविण्यासाठी चटईक्षेत्र निर्देशांकाचा वापर होतो. जेथे हा निर्देशांक एक असतो तेथे जमिनीच्या क्षेत्रफळाच्या इतकेच क्षेत्रफळ असणारी इमारत बांधता येते. 500 चौ. मीटर जमिनीवर उभारलेल्या बहुमजली इमारतीचे एकूण बांधकाम क्षेत्र 500 चौ. मीटर पेक्षा जास्त नसावे असा याचा अर्थ होतो. मात्र कमी क्षेत्रफळाचे बांधकाम करण्यास अटकाव नसतो. हा च. क्षे. निर्देशांक 2 असेल तर 1000, 3 असेल तर 1500 चौ. मीटर बांधकाम असा हा नियम असतो. 100 चौ. मीटर क्षेत्रफळाचे 5, 10, 15 मजले असलेल्या इमारती बांधणे यामुळे शक्य होते.
हा चटई-क्षेत्र-निर्देशांक कसा ठरविला जातो हे पाहणेही उद्बोधक आहे. जेथे जमिनीला मागणी जास्त असते तेथे जमिनीचे भाव चढे असतात. बाजारातील मागणी पुरविण्याच्या संदर्भात विचार करून नगर-नियोजनकार निर्देशांक ठरवितात. जेथे मागणी जास्त, तेथे भाव जास्त आणि तेथे निर्देशांक जास्त, असे सर्वसाधारणपणे दिसते. मागणी खूप असली की जास्त बांधकाम करून इमारतींची मागणी पुरी करण्याकरता बिल्डर्स धडपडतात. म्हणूनच ते शासनावर निर्देशांक वाढविण्यासाठी मागणी करतात. जेणेकरून त्यांचा नफाही वाढतो. जमीन मालकांनाही जमिनीचा जास्त भाव मिळतो तर खरेदीदारांना, इमारतीच्या गि-हाइकांनाही जास्त बांधकामाचे क्षेत्र उपलब्ध होते. म्हणून या सर्व घटकांचा निर्देशांक वाढविण्यासाठी दबाव असतो. उलट नियोजनकारांना केवळ जमीन मालक, बिल्डर्स आणि ग्राहकांचा विचार करावयाचा नसतो तर सबंध शहरात संतुलित पद्धतीने विकास व्हावा हा उद्देश असतो. पाणी, वीज. दळणवळण, सांडपाणी, रस्ते, वाहने, पादचारी या सर्वांचा संबंध जमीन आणि इमारतींच्या क्षेत्रफळाशी असतो. नागरी नियोजन म्हणजे सर्व उपलब्ध साधन-संपत्तीचे, एकमेकांशी ताळमेळ साधून केलेले आराखडे असतात. यामुळे नगररचनातज्ञ एखाद्या विभागाचे चटईक्षेत्र निर्देशांक ठरविताना नागरी सेवांच्या नियोजन आणि संतुलित वाटपाचा समग्र विचार करतात, आणि चटईक्षेत्राचा निर्देशांक लहान ठेवण्याचा प्रयत्न करीत असतात. चटई निर्देशांकाचा संबंध कारखाने, निवासी, व्यापारी उपयोगांसाठी जमीन आणि इमारतींचे नियंत्रणाशी असतो, जेणेकरून पर्यावरणाचेही संतुलन राखले जावे, ही अपेक्षा असते.
एकंदरीत पाहता नियोजनकर्ते आणि इमारतींचे विकासक यांच्या दृष्टिकोनात तफावत असते. नियोजनकर्ते व्यापक विचार करतात पण स्थानिक पातळीवर या नियोजनाचे महत्त्व मात्र बिल्डर्स. जमीनमालक आणि स्थानिक राजकारणी मंडळींना नसल्याने त्यात सतत संघर्ष उभे राहताना आपण बघतो. ठाण्यासारख्या शहरात स्टेशनजवळची गर्दी कमी करण्यासाठी नगररचनाकार प्रयत्नशील असतात. पण वास्तवात त्यांना कोणतेही अधिकार नसल्याने वाटेल तसे निर्देशांक वाढवून देण्याचे काम नगरसेवक खाजगी विकासकांच्या दबावाखाली करताना दिसतात. अनिर्बंध बांधकामे आणि कायद्याचे उल्लंघन करणाऱ्या बिल्डर्सना नगरसेवक पाणी, वीजजोडण्या देतात. यामुळे शहरांत नवीन बंधकामे होऊनही जुना गोंधळ कायमच राहतो. शिवाय अशा नागरी क्षेत्रांत गोंधळ माजविणाऱ्या लोकांना कोणत्याही शिक्षा न होता ग्राहक मात्र फसविले जातात.
मुंबईसारख्या शहरांत चटई निर्देशांक विकण्याचा एक नवा नियम केला गेला आहे. विशेषतः झोपडपट्टी, जुनी वस्ती, जुन्या भाडेकरू असणाऱ्या इमारतींच्या जमिनींचा विकास करणे अवघड असते. पण तेथे जो जादा चटई-क्षेत्र निर्देशांक उपलब्ध असतो तो जमीन-मालक बिल्डर्सना विकतात आणि असे क्षेत्रफळ वापरून दुसऱ्या जमिनीवर अधिक क्षेत्रफळ असणाऱ्या इमारती बांधतात. दादर, परळ सारख्या भागांतील क्षेत्रफळाचा फायदा जुहू, पार्ले, येथे घेता येतो. याला तरंगते चटईक्षेत्र म्हटले जाते. अशा सारखे कायदे-नियम करून इमारती उभ्या राहतात, पण एकंदरीत शहर नियोजनात असलेल्या कमतरता भरून न निघता विकृती मात्र वाढतच जातात.
नागरी चटईक्षेत्र निर्देशांकाला यामुळेच वास्तवात जास्त महत्त्व आले आहे. सोने, नाणे, जमिनी यांची चोरी उघड स्वरूपात दिसते. चटईक्षेत्राची चोरी वा फसवणूक ही प्रथमतः कागदांवर होते. त्यात व्यावसायिक वास्तुरचनाकार, नगरपालिकेतील नोकरशहा आणि नगरसेवक-राजकारणी यांचे संगनमत असते. कागदावरचे कागदी घोडे नाचविणे हे वस्तू चोरण्यापेक्षाही आजकाल स्वस्त आणि सोपे झाले आहे. चटईक्षेत्राची चोरी, लबाडी उघडकीला येऊन शिक्षा होणे कठीण आहे. त्यात ग्राहकांना कायदेशीर इमारतींची हमी देऊन फसवणूक होते. ग्राहकांनी इमारतींचा ताबा घेऊन राहायला सुरुवात केली की त्यांचेवर कारवाई करणेही अशक्य होते. बेकायदेशीर चटईक्षेत्रावर अधिभार ठोकून नगरपालिका दंड वसूल करतात. पण त्याचे प्रमाण अत्यल्प असल्याने आणि दंडाची रक्कम नगण्य असल्याने तो भरणे हा सोपा, राजरोस मार्ग झाला आहे.
एकंदरीतच गेल्या शतकात विकसित झालेले पा चात्त्य नगररचनाशास्त्र आणि तंत्रज्ञान भारतात आणि विशेषतः वेगाने वाढणाऱ्या शहरांच्या संदर्भात अपुरे ठरत आहे. भारतात स्वतःच्या शहरांच्या संबंधी अभ्यास, संशोधन करून नियोजनांचे तंत्र प्रभावी कायदे व नियोजन-यंत्रणा विकसित करण्याचे काम अजूनही सुरू झालेले नाही. त्यामुळे शहरांचे प्र न आपण कसे काय सोडवू शकू याबद्दल साशंकता वाटते. पण गेल्या 2-5 वर्षांत निदान शहरीकरणसंबंधी विविध प्रसार माध्यमांमध्ये चर्चा सुरू झाली आहे हीच एक आशेची गोष्ट दिसते.
8, संकेत अपार्टमेंटस्, उदय नगर, पांचपाखाडी, ठाणे — 400 602